보유세를 올리면 집값이 내려갈까요? 직관적으로는 그럴 것 같지만, 실제 연구 결과와 해외 사례를 보면 생각보다 훨씬 복잡한 그림이 나와요. 오늘은 보유세 강화가 집값에 미치는 영향을 이론, 실증 연구, 해외 사례로 나눠 균형 있게 살펴볼게요.
보유세 강화의 이론적 논리 — "집값이 내려가야 한다"
경제학 교과서에서는 보유세가 오르면 집값이 하락하는 방향으로 작용한다고 설명해요. 논리는 이렇게 이어져요.
특히 다주택자 입장에서는 여러 채를 들고 있을 때 세금 부담이 커지면 덜 필요한 집부터 팔게 되고, 그 매물이 시장에 쌓이면서 가격이 낮아진다는 거예요. 투기 억제 효과와 매물 증가 효과를 동시에 기대하는 거죠.
그런데 현실에서는 다르게 나타날 수 있어요
이론과 달리, 실제로는 보유세 인상이 집값을 낮추지 못하거나 오히려 반대 효과를 낼 수 있는 경로도 있어요.
특히 한국처럼 공급이 부족하고, 특정 입지에 대한 선호가 강하고, 정권마다 세제가 바뀌는 환경에서는 보유세 인상의 집값 억제 효과가 제한적이라는 분석이 많아요.
국내 연구 결과 — "효과가 매우 제한적"
해외 연구 결과 — "OECD에서는 효과 있었다"
해외에서 효과가 있었던 이유로는 세제 일관성 유지, 충분히 높은 세율, 예측 가능한 장기 운용을 꼽아요. 한국처럼 정권마다 세율이 큰 폭으로 바뀌면 "어차피 다음 정부에서 완화되겠지"라는 기대가 작동해 효과가 반감된다는 분석이에요.
문재인 정부 사례 — 강화했는데 집값이 올랐어요
보유세 총액 (원)
보유세 증가율
서울 아파트 상승률
"정책 실패" 의견 비율
문재인 정부는 종부세율 인상, 공시가격 현실화, 다주택자 중과를 동시에 강화했어요. 보유세 부담이 급격히 늘었지만, 서울 집값은 같은 기간 큰 폭으로 올랐어요. 한국경제학회 설문에서 경제학자의 76%가 수도권 집값 폭등의 원인을 정부 정책 실패로 꼽았어요.
물론 이 기간에는 저금리, 유동성 과잉, 공급 부족 등 다른 요인도 복합적으로 작용했기 때문에 보유세 강화만의 효과를 분리해서 보기는 어려워요.
보유세 강화의 또 다른 부작용 — 전세·월세가 올라요
집주인 입장에서 보유세가 오르면 가장 쉬운 대응은 전·월세를 올리는 거예요. 특히 매도는 세금 때문에 어렵고, 버티자니 세금이 부담될 때 세 부담을 임차인에게 전가하는 경우가 많이 나타나요.
그렇다면 보유세 강화는 언제 효과가 있을까?
전문가들이 제시하는 보유세 강화가 실제로 집값 안정에 기여하는 조건은 이렇게 정리돼요.
| 조건 | 내용 | 한국 현실 |
|---|---|---|
| 세율의 충분한 수준 | 실효세율이 집값 보유 부담이 될 만큼 높아야 | 실효세율 0.15% — 여전히 낮음 |
| 장기 일관성 | 정권 상관없이 유지되어야 기대 심리 변화 | 정권마다 큰 폭으로 변동 |
| 공급과 병행 | 공급이 함께 늘어야 집값 하락 유도 가능 | 단기 공급 절벽 진행 중 |
| 거래세 동시 인하 | 보유세 ↑ + 거래세 ↓ = 매물 원활히 출시 | 거래세도 여전히 높은 수준 |
| 취약가구 보호 장치 | 1주택 장기 거주 고령자 등 보호 필요 | 일부 특례 존재 |
2026년 현재 시장 상황
현재 한국 부동산 시장은 보유세 논의보다 양도세 중과 유예 종료(5월 9일), 대출 규제, 공급 절벽이 더 큰 변수로 작용하고 있어요.
- 2026년 서울 입주물량 전년 대비 31.6% 급감 예상
- 서울 집값 2026년 4.2% 추가 상승 전망 (주택산업연구원)
- 전세가 상승률이 매매가 상승률을 추월할 것으로 예상
- 수도권 vs 지방 양극화 심화 — 지방은 사실상 정체
마무리 — 보유세는 만능이 아니에요
보유세 강화는 집값을 낮출 수 있는 이론적 근거가 있지만, 한국의 실증 연구에서는 그 효과가 매우 제한적으로 나타났어요. 오히려 세 부담이 임차인에게 전가되거나, 매물 잠김을 심화시키는 부작용이 더 뚜렷하게 나타날 수 있어요.
전문가들은 "보유세를 올리더라도 장기적으로 단계적으로, 거래세를 동시에 낮추면서, 공급과 함께 설계해야 한다"고 강조해요. 세금 하나만 올린다고 집값이 잡히는 구조가 아니라는 거예요.
